'고난의 시간' 새해에도 계속될 듯
2009 부동산 시장 전망
해운대 아파트 상반기 주춤…잇단 호재 전세는 강세
그외 지역 매매가 보합세…실수요자 '내집 마련 기회'

부산지역 부동산 시장은 2009년 새해에도 극심한 불황이 예상되고 있다. 사진은 부산 금정구 지역 대규모 아파트 단지 모습. 부산일보DB
2009년 기축년 새해가 지역 부동산 시장에도 어김없이 밝아오고 있다. 올해 초반 반짝 상승세를 탔던 지역 주택시장은 하반기에 촉발된 미국발 금융위기 이후 유례없는 '고난의 시간'을 보내고 있다.

새해 부동산 시장은 대체 어떤 모습일까. 너나 없이 2009년은 올해보다 더한 불황의 소용돌이가 몰아칠 것이란 전망을 내놓고 있는 상황. 지역 부동산 전문가들이 내놓은 새해 부동산 시장 전망과 그 대처요령을 살펴봤다.

△새해 신규분양 아파트 전망은=새해 분양이 예정된 신규아파트는 줄잡아 15곳 안팎. 그러나 재개발·재건축 물량 일색이다. 건설사의 자체 추진 사업은 종적을 감췄다. 그나마 롯데건설이 당초 내년 5월로 예정했던 정관신도시 롯데캐슬2차아파트도 사업 착수가 쉽지 않은 상황이다. 금융권이 돈줄을 묶었고, 건설사 퇴출 등이 가시화하면서 모두들 몸을 사리고 있기 때문이다.

'재개발 물량'도 실제 분양으로 이어지기에는 시장 상황이 너무나 불투명하다. 현재 롯데건설의 화명주공아파트 재건축 물량 정도가 조합원 계약을 거쳐 일반분양이 확실시될 뿐이다. 벽산건설의 장전1-2구역, 포스코건설의 민락1구역 재개발, 해운대AID주공아파트 재건축 등 굵직한 사업들이 안개 속에서 모습을 드러내지 않고 있다.

건설사 마케팅 실무자들은 내년 전망에 대해 손사래를 치고 있다. 포스코건설 관계자는 "시장 예측이 불가능하다 보니 일반분양 시기에 대해 도저히 확답을 할 수가 없다"며 "다른 건설사도 추이를 지켜볼 뿐 쉽게 분양을 결정하긴 힘들 것"이라고 밝혔다.

△기대주 '해운대' 내년에도 뜰까=올해 4/4분기 들어 소폭의 하락세로 돌아선 해운대권 아파트 시세는 일단 내년 상반기까지 주춤할 것으로 전망된다. 리더스투자자문 김정훈 대표는 "금리는 인하될지 몰라도 상반기 경제상황은 가장 어려울 것"이라며 "고용 불안과 기업 부도 등의 악재로 주택 수요가 줄어드는 게 가장 큰 불안 요인"이라고 분석했다.

또 전문가들은 부산∼울산 간 고속도로 개통, 신세계UEC 개장이라는 호재들이 '글로벌 경제 위기'라는 거대한 거시경제의 흐름을 바꿔놓긴 힘들어 봄 이사철까지 소폭의 하락세가 이어지는 '약보합 장세'가 될 것으로 점치고 있다. 반면 해운대권 전세시장은 이들 호재로 인한 인구 유입 시기와 봄 이사철이 맞물리면서 강세를 띨 수도 있다.

영산대 서정렬 교수는 "해운대와 비해운대권의 양극화는 지속될 것"이라고 전제하고, "고속도로 개통 등은 시장에 의미있는 변화를 줄 만한 재료이긴 하지만 외부 경제여건에 탄력적일 수밖에 없는 상황"이라고 진단했다.

△'비해운대권' 시장, 바닥 벗어날까=해운대를 제외한 지역에서 전세가격은 다소 상승하겠지만 매매가는 바닥권에 머무르는 보합세가 예상된다. 특히 정관신도시와 서부산권의 경우 명지지구 입주가 본격화되면서 전세난에 숨통이 트일 가능성이 크다. 다만 이들 지역에서 급매물이 쏟아져 가파른 매매가 하락세로 이어질 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

영산대 심형석 교수는 "소규모 아파트의 전세가 강세가 매매가 상승으로 이어지는 '실수요 시장'을 형성했던 금정구 등지에서 불경기로 전세시장 침체가 거듭되면서 다소 약세를 보일 수 있다"고 밝혔다.

도심에선 주택재개발 사업이 본격적으로 추진되지 않는다면 급격한 시세 변동을 기대하긴 힘들다는 게 대체적인 견해다. 부동산114 김성우 팀장은 "내년은 불황과 금리 추이, 부동산 정책 변화, 입주물량의 네가지 변수가 가장 크게 작용할 것"이라며 "내년 입주물량은 8천여세대 규모로 2000년 이후 가장 적은 수준이어서 큰 영향을 미치지는 못할 것"이라고 내다봤다.

△어떻게 대처할까=정부가 거론하고 있는 '양도세 한시 면제' 등의 대책은 경기가 호전되면 매우 큰 폭발력을 가질 수 있다. 그러나 이들 대책이 언제 실현될지 알 수 없어 '일단 관망세를 유지하되 흐름을 놓치지 말라'는 말로 대처요령을 요약할 수 있다.

전셋집을 벗어나려는 실수요자에게는 내년에 '내집 마련의 기회'가 올 수 있다. 각종 부동산 규제 완화가 정점에 이르렀을 때 남·수영구 등지의 저평가된 '알짜 급매물'을 과감하게 공략하면 승산이 있다는 것이다.

투자자라면 '불황이 기회'라는 인식을 버리지 말아야 한다. 부동산 규제가 완전히 풀리는 상황을 가정하면 장기적으로 경기 회복 이후 '우량 물건'의 회복이 그만큼 빨라질 가능성이 크기 때문이다.

부동산투자개발 자문사인 고고넷 정두천 대표는 "현재 아파트 분양가에 대한 신뢰가 땅에 떨어진 만큼 해당 아파트의 가격 분석이 먼저 이뤄져야 한다"며 "투자자 입장에선 2009년 부산의 아파트가 매력적이진 않지만 실수요자라면 좋은 결실을 거둘 수 있다"고 말했다. 김 진 기자 jin92@busanilbo.com 2009년 주요 분양 예상 아파트

롯데건설

부곡금강 재건축

　311

2~3월

화명주공 재건축

5,242

3월

서대신1구역

　684

하반기

벽산건설

장전 벽산블루밍
(장전1-2구역)

1,669

상반기

쌍용건설

쌍용예가(장전동)

　452

9월

현대산업개발

아이파크
(명륜3구역)

1,460

상반기

포스코건설

더샵(민락1구역)

　866

상반기

/ 입력시간: 2008. 12.30. 08:26