분양가 상한제 부산에선 '빛 좋은 개살구'

최근 분양을 진행한 해운대신도시 KCC스위첸 아파트의 주택전시관 현장.
지난해 한없이 치솟는 아파트 분양가를 정부가 잡겠다고 나서면서 탄생한 게 '분양가 상한제'다. 그러나 어찌된 영문인지 해를 넘기고도 지역에선 이를 적용한 신규 분양 아파트가 나타날 조짐이 없다.

최근 수도권에서는 분양가 상한제 아파트들이 속속 모습을 드러내고 있지만 역시 반응이 신통찮은 모양이다. 전문가들조차 분양가 상한제 아파트가 지역 부동산 시장에선 '빛 좋은 개살구'라는 데 의견을 모으고 있는 상황이다.

그렇다고 새 아파트를 짓지 않을 수는 없는 일. 지역 주택건설업체들은 물론 대기업 건설사들까지 지역에서 '분양가 상한제' 하면 고개를 내저으면서도 새 정부의 대응에 신경을 곤두세우는 이유다.



·6월 공급물량 대부분 수도권에 집중

분양가 상한제 아파트들이 쏟아지기 시작한 수도권에선 미분양 증가와 민간택지 분양 급감 현상이 두드러지고 있다. 여기에 재건축 사업이 지연되고, 전세난이 심화하는 등 부작용들이 고개를 내밀고 있는 것으로 분석된다.

대략 지난해 무리하게 분양승인을 받은 분양가 상한제 회피 물량이 쏟아졌고, 당시 인기였던 중대형 주택들이 애물단지로 전락하면서 나타난 현상이다.

부동산업계에 따르면 이달에만 전국적으로 5만여 세대의 아파트가 분양될 예정인데, 이 중 절반 가량이 분양가 상한제 물량이다. 그러나 주로 인천 평택 김포 등 수도권에 물량이 집중되고 있고, 지역에선 분양가 상한제 주택을 찾기 힘들다.

·건설업체 "승산 없다" 타지서 돌파구 모색

벌써 하반기로 치닫고 있는 부산 부동산시장에서 아직 '분양가 상한제'란 표현은 등장하지 않고 있다. 지난해 11월 분양가 상한제를 피하기 위해 분양승인이나 관리처분계획을 신청한 아파트들이 시장에 조금씩 흘러나오는 정도에 그치고 있기 때문이다.

부산지역 민간택지의 '분양가 상한제 1호' 아파트는 현재로선 포스코건설이 시공을 맡은 부산 수영구 민락1재개발구역에서 나올 것으로 보인다. 그것도 올해가 아닌 내년 초에나 가능할 전망이다.

지역 건설업계에 부산 시장은 '언감생심'이다. 중견 건설업체인 동원개발은 지난 1월 경기도 용인 흥덕지구에서 720세대 아파트를 분양하는 등 수도권을 집중 공략하고 있다. 동원개발 관계자는 "이런 경기에 분양가상한제로는 부산에서 도저히 승산이 없다"며 "내년 상반기 중에나 부산이 아닌 김해 율하지구에 750여세대를 분양할 수 있을 것 같다"고 밝혔다.

경동건설도 오는 13일께 부산이 아닌 경기도 안성에서 488세대를 분양한다. GS건설은 전포1-1재개발 구역에서 분양가 상한제로 사업이 가능할지 사업성을 검토중인데, 이르면 내년 하반기에나 일반분양분이 시장에 나올 것으로 예상된다.

쌍용건설 관계자는 "부산권에선 신규 사업을 검토하지 않고 있다"며 "이대로면 내집을 마련해야 할 시민들에게도 좋은 집이 공급되지 못하는 상황까지 갈 수 있다"고 우려했다.

건축업계 관계자는 "건축비 적용기준이 전국적으로 같은 조건에서 토지비가 싼 지역은 분양가 인하 효과도 없으면서 사업을 하는 업체만 더 피곤해진다. 지역에선 분양가를 높이는 추가인정비용을 굳이 받으려고도 하지 않는다"고 말했다.

·건축비 비중 커 분양가 인하효과 별로 없어

분양가는 대부분 토지비와 건축비로 구성된다.수도권의 경우 토지비가 60~70%까지 차지하는 반면 지역은 30% 정도다. 분양가상한제의 핵심은 토지비를 감정가 수준까지 떨어뜨리는 것인데, 지역에선 그 효과가 반감될 수밖에 없다. 영산대 부동산연구소 심형석 교수는 "현재의 분양가 상한제라면 지역에선 오히려 공급 감소가 예상돼 장기적인 주택시장 불안을 유발할 가능성이 있다"고 우려했다.

여기에 원자재 가격 폭등에 따른 건축비가 상승할 것으로 보여 건축비의 비중이 큰 부산권 시장에선 분양가 인하 효과는 더욱 먼 얘기다.

정부는 게다가 지난달 29일 '단품 슬라이딩 제도' 도입을 전격 발표했다. 자재 가격을 분양가에 반영하는 기간이 6개월인데, 철근 레미콘 등 가격이 15% 이상 급등한 4개 품목의 경우 3개월만에 가격을 올려주는 것이 골자다. 분양가 상한제가 제 색깔을 잃는 순간이다.

또 분양가 상한제는 재개발 재건축 사업의 안전진단비 정비사업용역비 등 가산비용 항목을 인정하지 않고 있다. 신도시 개발 보다는 도심 재개발에 기대를 걸 수밖에 없고, 수도권에 비해 사업성이 떨어지는 지역 재개발·재건축 사업에 적지 않은 부담을 주는 대목이다.

심 교수는 "분양가 상한제로 건설사들이 수지를 맞추기 위해 질 낮은 자재를 사용할 우려도 높아 갈등이 조장될 수도 있다"며 "가격에 민감한 지역의 잠재적인 주택 수요자들이 분양가 상한제 아파트를 기다리며 관망세로 돌아서면서 수요가 현저히 떨어지는 현상이 시장을 왜곡시키고 있다"고 말했다.

지역 K건설 고위 임원은 "지금과 같은 물가상승 속에 건축비가 제대로 반영되지 않으면 사업 하려 나서는 업체는 없을 것"이라며 "당장 하반기 이후에 영세한 지역 건설사들이 도미노처럼 무너지는 현상도 나타날 수 있다"고 내다봤다. 박세익 기자 run@busanilbo.com

# 분양가 상한제

통상 분양가격 공시제도와 아울러 '분양가 상한제'로 불리는 이 제도는 지난 2007년 9월 민간택지 내 공동주택에 확대 시행되면서 화두가 됐다.

2007년 9월 1일 이후 사업계획 승인을 신청하는 주택과 같은 해 12월 1일 이후 입주자모집 승인을 신청하거나 관리처분계획 인가(재개발·재건축)를 신청하는 경우 분양가 상한제의 적용을 받는다.

분양가는 '택지비+(기본형건축비+지하층건축비)×공사비지수+가산비'로 산정되는 복잡한 형태를 띤다. 여기서 택지비는 '감정평가액+가산비의 120% 이내'로만 인정된다. 민간택지의 비투기과열지구라도 분양가 상한제를 적용받으면 6개월간 전매가 제한된다.

최근 정권이 교체되고 철근 등 원자재 가격이 급등하면서 지역을 중심으로 이 제도의 효율성이 도마에 오르고 있다.
/ 입력시간: 2008. 06.03. 09:00