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올해 1분기 부산 부동산시장 상황과 향후 전망
"해운대 vs 非해운대권 양극화 더욱 심화"

지난달 중순 해운대 아이파크의 이른바 '4순위 청약' 접수대에 고객들이 몰려 인산인해를 이루고 있다. 정대현 기자 jhyun@

새해도 벌써 3개월이 지났다. 이 기간 지역 부동산 시장은 '한줄기 훈풍'을 기대하는 심리로 들썩였다. 부동산업계는 물론 실수요자들의 눈과 귀가 정권 교체 이후 서부산권 그린벨트 해제와 뉴타운 개발 소식 등을 쏟아내는 정부와 부산시에 온통 쏠린 것이다. 지역 부동산 전문가들로부터 올해 1/4분기의 시장 상황을 짚어보고, 향후 부동산 시장이 어디로 흘러갈지 분석해 봤다.

▲아파트는 해운대, 토지는 강서, 도심주택은 뉴타운=지난 3개월간 부산의 아파트 매매가는 1.26% 올랐다. 전국 평균인 0.94%보다는 높았지만 1.42% 오른 서울에 비해 다소 낮았다. 울산(-0.09%)이나 경남(0.24%)에 비하면 활기를 되찾으며 꽤 선전한 셈이다.

같은기간 해운대구의 아파트 매매가격은 4.74%로 가장 많이 올랐고, 기장군도 1.54% 올랐다. 반면 동구의 경우 0.47% 내렸다. 지난 3개월간 가장 상승률이 높았던 아파트는 수영구 남천동 삼익비치아파트였는데, 재건축 기대감이 매매가를 밀어올렸다.

지난 1월부터 2개월간 부산에서 거래된 아파트는 모두 1만1천706세대. 이는 지난해 같은 기간에 비해 24.6% 증가한 수치다. 85~135㎡ 규모는 58.9%나 거래가 늘었지만 198㎡를 초과한 대형 세대는 지난해에 비해 33.8%나 줄었다.

올해 초 아파트 분양 시장은 고분양가 논란 속에 '해운대 아이파크'와 '두산위브 더제니스'가 몰고온 마린시티 열풍으로 조금씩 체력을 회복했다.

한눈에 드러난 센텀시티 개발 속도와 마린시티의 선전 등에 힘입어 해운대구 우동과 해운대신도시 등 이 일대의 기존 주택가격도 덩달아 '무임승차' 효과를 봤다. 부산 울산간 고속도로 개통이 임박하고 교육환경과 기반시설에 대한 만족도가 높아진 까닭이다. 대규모 백화점의 개점과 대형병원의 개원 소식 등이 맞물려 1/4분기에 '부산의 강남' 해운대는 더욱 철옹성을 쌓았다.

그런 가운데 해운대권과 부산의 나머지 지역의 편차는 두드러져 양극화의 골은 더욱 깊어졌다. 새 아파트로 이주하려는 수요는 여전했지만 기존 주택이 팔리지 않아 '급매물'로 처분하는 사례가 늘었다.

동의대 강정규 교수는 "새 정부가 내놓은 공시가격 6억원 초과 주택을 3년 이상 보유한 사람에게 주어지는 양도세 감면 정책은 부산권에선 아무 의미가 없었다"며 "그런 와중에 고분양가 신규 물량으로 해운대구 일부 지역의 주택가격이 상승했고, 한반도대운하 등의 여파로 강서구 일대 토지가 급상승하는 현상이 나타났다"고 분석했다.

▲상가와 경매, 관망세 속 미세한 요동=1/4분기 지역 상가는 관망세를 유지했다. 그간 해소하지 못한 미분양 물량이 쌓여 신규 분양 움직임은 거의 없었다. 경기가 풀려야 사는 상가의 특성이 고스란히 반영됐다.

다만 정관신도시와 부산신항 인근, 양산신도시 등 택지개발지구 내의 상업용지에서 초기 선점효과를 노리는 움직임이 조금 감지될 정도였다. 그러나 이마저도 초기에 아파트 분양률과 입주율이 저조해 크게 활기를 띠지 못하고 있다.

경성대 광안리 덕천동 해운대 등 신흥상권은 다핵화 현상을 가속화하고 있는 가운데 서면 남포동 부산대 등지의 '지하철 1호선' 상권은 재정비 움직임을 보이고 있다. 하지만 구상권의 위기의식은 여전한 상태. 특히 부산대권에선 몇몇 상가들이 동시에 분양에 나서 '공급 과잉'과 '새 상권 확대' 사이에 논란을 일으키고 있다.

부동산컨설팅 업체인 ㈜예승 서성수 대표는 "가로정비를 마친 남포동 상권은 활기를 되찾는 분위기"라며 "폴라렉스와 지하 태아쇼핑 등이 문을 여는 덕천동 상권도 부활에 대한 기대감이 크다"고 분석했다.

지난 3개월간 경매에 나온 아파트의 낙찰가율은 대략 70~80%. 올 한해도 이 수준을 유지할 것으로 예상된다. 다만 해운대권 아파트는 높은 낙찰가율과 입찰률을 기록할 것으로 전망된다.

토지 경매는 서부산권 개발 바람을 타고 있는 강서구 일대가 '블루칩'이다. 지난 3개월 동안 이 지역 토지는 경매에서 낙찰가율이 100%를 넘어섰다. 그러나 경매 매물이 점점 희귀해지는 추세다. 부동산개발 자문사인 고고넷 정두천 대표는 "올해 들어 해운대 신도시의 아파트 경매가격이 감정가를 훌쩍 넘어서는 경우가 많았다"고 말했다.

▲부산 부동산시장, 어디로 갈까=향후 아파트 시장은 무엇보다 '입주 물량'이 큰 여파를 미칠 것으로 예상된다. 오는 11일부터 남구 용호동 GS하이츠자이가 입주를 시작하고, 오는 9월 오륙도 SK뷰가 가세한다. 또 반여동 한화 꿈에그린과 동래구 온천동 벽산 아스타 등의 입주도 계속될 전망이다.

리더스투자자문 김정훈 대표는 "최근 신규 입주물량이 감소하는 상황을 예의주시해야 한다"고 밝혔다. 지난해 입주물량이 2만세대를 넘어서지 못했고, 올해는 1만세대 정도로 예상되는데 이는 부산시가 산정한 연간 주택수요량 2만1천~2만6천세대에 못미치는 수치라는 것이다. 특히나 준공 미입주 아파트와 기존 아파트의 매매 가격에 차이가 커서 소비자들이 기존 주택 거래로 발길을 돌리고, 새 정부의 부동산 활성화 정책에 대한 기대감이 시세 형성에 영향을 줄 가능성이 크다는 게 그의 분석이다. 입주물량 감소는 재개발 사업에 가속도를 더욱 붙게 할 전망이다.

전문가들은 또 오는 9일 총선 이후 부동산 시장이 갈림길에 설 것으로 보고 있다. 지역 아파트 매매와 전세 시장이 조금씩 활기를 찾고 있는 가운데 분양가 상한제 철폐와 대출 및 세금 규제 완화 등의 정책이 이어지면 해운대 지역에만 국한된 상승세가 확산될 것으로 조심스레 내다보고 있다.

영산대 심형석 교수는 "분양시장은 당분간 어려움이 계속되겠지만 기존 아파트의 경우 거래량이 늘어나고, 전세난이 계속되면서 소형 세대는 올해 말까지 강세가 지속될 것"이라며 "재건축 이슈가 있는 북구의 상승세도 주목해야 한다"고 진단했다. 박세익 기자 run@busanilbo.com

부산 아파트 매매 및 전세가 변화 추이 (단위 : %)
지역	매매			전세
지역	2006년 1분기	2007년 1분기	2008년 1분기	2006년 1분기	2007년 1분기	2008년 1분기
부산광역시	0.12	0.6	1.26	0.11	0.97	1.28
연제구	0.1	0.08	0.29	-0.65	0.39	1.05
강서구	0	0	0.04	0	0	3.27
부산진구	0.3	0.04	0.26	0.89	0.53	1
동래구	1.04	-0.1	0.17	-1.15	1.26	1.27
서구	-0.03	0.24	0	0.38	0.19	0.88
북구	-0.36	0.24	0.66	1.18	0.87	1.01
중구	-0.5	-0.19	0.16	0	-0.06	0
금정구	-0.56	0.72	0.2	-0.83	1.85	0.42
기장군	-0.12	-0.02	1.54	1.67	0.89	2.45
해운대구	-0.28	1.87	4.74	-0.09	2.57	3.11
남구	-0.09	-0.18	0.04	-0.31	0.52	0.76
수영구	1.44	1.57	0.73	0.2	0.14	0.76
영도구	-0.27	2.42	0.41	0.31	1.35	0.99
사상구	-0.26	0.07	0.3	0.39	0.17	0.33
동구	4.07	0.12	-0.47	1.09	-3.15	1.8
사하구	0.5	-0.12	0.02	0.13	-0.14	0.23

부산 아파트 거래량 현황 (단위 : 세대)
기간	합계	40㎡ 이하	40㎡~ 60㎡	60㎡~ 85㎡	85㎡~ 135㎡	135㎡~ 165㎡	165㎡~ 198㎡	198㎡ 초과
2007년 1~2월	9,392	393	2,891	4,304	1,216	378	133	77
2008년 1~2월	11,706	624	3,673	4,927	1,932	366	133	51
증감률	24.6%	58.8%	27.0%	14.5%	58.9%	-3.2%	0%	-33.8%

부산 토지거래 현황
기간	필지	면적(천㎡)
2007년 1~2월	18,254	4,222
2008년 1~2월	18,340	5,362
증감률	0.5%	27%
자료 : 부동산114

/ 입력시간: 2008. 04.08. 09:14