수도권위한 '햇볕', 지역에도 '훈풍' 불까
■ '인수위 부동산정책'과 부산시장 전망
6억이상 주택 장기보유특별공제 지역에선 '빛 좋은 개살구'
서부산 개발·경부 운하 전세·토지 가격 소용돌이 우려

새해 지역 부동산 시장은 정권 교체기를 맞아 다시 활기를 찾을 수 있을까. 사진은 부산 해운대구 우동 '해운대 아이파크' 주택전시관에서 모형을 유심히 살펴보는 고객들 모습.
새 정부 출범을 앞두고 대통령직 인수위는 이런 저런 부동산 완화 정책을 흘리고는 시장의 반응을 살피는 분위기다. 각종 부동산 세제 완화책과 지분형주택 등 갖가지 활성화 대책이 고개를 내밀면서 요즘 지역 시장은 관망세가 우세한 형국. 사태 추이를 지켜본 뒤 '매도'든 '매수'든 움직여 볼 태세다.이런 가운데 지역 부동산 시장은 어떤 소용돌이에 휘말릴까. 인수위 정책과 올해 부동산 시장 전망에 대한 지역 부동산 전문가들의 견해를 종합해 봤다.


·새 정권 부동산 정책, 어떤 영향 미칠까

우선 6억원을 초과하는 '1가구 1주택자'의 양도세를 완화해 장기보유 특별공제를 확대하겠다는 게 인수위의 주요 세제 개선책이다. 1년에 4%씩 최대 20년 80%까지 양도세를 공제하겠다는 것이다. 현재 수도권에선 6억원 이하 주택의 경우 '3년 보유·2년 거주' 요건만 채우면 양도세가 감면된다.

그러나 이 정책은 지역에서 '빛 좋은 개살구' 신세다. 동의대 재무부동산학과 강정규 교수는 "해운대구 마린시티 일부를 제외하고 지역에서 6억원 이상 주택 소유자가 거의 없다. 지역에는 아무런 의미가 없는 정책"이라고 못박았다.

다음으로 주택거래세 인하. 취득세와 등록세 등 거래세를 현행 2%에서 1%로 낮추겠다는 것이다. 이 안은 지역에 어느 정도 순기능을 할 것으로 보인다. 혜택을 보는 금액은 많지 않지만 '심리적인 효과'가 기대된다는 것이다. 지자체 지방세의 상당 부분을 차지하는 거래세를 보전해 줄 방법만 찾으면 조만간 시행에 들어갈 것으로 전망된다.

그러나 강 교수는 "아직 시행되지 않은 이런 세제 지원책이 단기적으로 매수세를 후퇴시키는 큰 악재가 되고 있다"며 "만약 국회에서 처리가 미뤄지거나 정책 시행이 장기화하면 관망세가 더욱 굳어져 시장이 경색될 것"이라고 우려했다.

또 지역에 한해 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 제도를 일반 세율 수준으로 낮춰야 한다는 목소리도 흘러나왔지만 인수위는 이를 받아들이지 않았다.

여기에 종합부동산세를 현행 6억원에서 9억원으로 과표 구간을 조정하자는 얘기도 '가격 안정 기조가 확고히 마련된 이후'에 검토할 장기 과제로 돌려졌다. 이 역시 시행되더라도 지역에선 큰 의미가 없는 미봉책에 불과하다. '신혼부부용 주택공급'도 청약가점제와의 형평성 등이 제기되면서 '없던 일'로 가는 분위기다.

리더스투자자문 김정훈 대표는 "올해 정권 교체에 따라 토지와 전세가격이 전반적으로 급등할 것이며, 입주물량 감소세도 주택가격 상승세를 다소 도울 것"이라고 전망했다. 경부 대운하와 서부산개발 등으로 토지 가격은 당분간 춤출 것이고, 전세 가격 폭등에 따른 '전세대란'마저 일어날 것이라는 분석이다.

올해부터 분양가상한제가 본격 적용되는 아파트가 속속 등장할 예정인 가운데 '분양가를 20% 가량 내리겠다'는 대통령 당선자의 공약까지 모종의 기대감을 줘 주택 매입보다는 전세 쪽에 무게 중심이 실릴 것이란 얘기다.

동의대 강정규 교수는 "올해 지역 부동산시장이 '거래침체 해소→일부지역 가격상승→하반기 거래 활성화→가격 약상승 보합세'의 수순을 밟을 것"이라고 내다봤다.

·지역 배려한 정책 절실하다

전문가들은 무엇보다 인수위의 '수도권 햇볕정책'에 일침을 가했다. 수도권에만 유리한 정책만을 양산하는 인수위 정책 입안자들이 지역의 암울한 현실을 몰라도 너무 모른다는 것이다.

그 가운데 '지분형 주택분양제'가 수도권 살리기 정책의 전형이라는 게 전문가들의 의견이다. "실수요자는 몰라도 지역에서 투자자를 찾기란 쉽지 않을 것"이라는 게 이유인데, 최소한 은행 예금 금리 5%를 넘는 집값 상승세가 지속돼야 하지만 지역에선 이를 기대하기 어렵다는 것이다. 실제 인수위도 '수도권 우선 시행'을 못박았다.

'재건축 재개발 용적률 완화설' 역시 실현되더라도 현재 최대치를 적용중인 부산시에선 소용이 없는 상황이다.

어쨌든 인수위의 이같은 정책들이 발표된 뒤 관망세가 더욱 공고해지면서 지역 건설경기를 짓누르는 미분양 사태를 해소하는 데 치명적인 악재로 작용하고 있다.

전문가들은 인수위가 지방의 특수성을 감안한 정책을 더 논의해야 한다고 한 목소리를 내고 있다. 새 집을 분양받고도 집이 팔리지 않아 고액의 대출이자만 부담하는 '1가구 1주택 실수요자들의 고통'만이라도 시급히 없애줘야 한다는 것이다.

이들은 그 대안으로 △미분양 주택을 매입하는 1가구2주택자 양도세 한시적 감면 △미분양 주택 매입 무주택자 재산세 일부 감면 △지방 '준공 후 미분양주택' 구입자 금융지원 강화 등 '지역 당근책'을 제시했다.

영산대 부동산대학원 심형석 교수는 "지역 부동산 시장의 침체는 일정한 가수요를 자극해야 움직일 여력이 생길 만큼 심각한 상황까지 왔다"며 "이 정도 정책이라면 지역 부동산 경기 회복 속도는 예상보다 느려질 것"이라고 말했다. 박세익 기자 run@busanilbo.com
/ 입력시간: 2008. 02.05. 10:06