# 아파트 분양시장은 잿빛
　분양시장은 침체를 거듭하고 있다. 분양물량에 대한 계획은 꾸준했지만 실제 분양된 물량은 그리 많지 않다. 올들어 5월까지 후분양 물량 일부를 제외하곤 지역내에서 실제 분양된 물량이 거의 없었음이 이를 방증하고 있다.
　실제 서울의 경우 1·11 대책 이전 6개월간 분양물량은 8천445세대였으나 1·11 대책 이후에도 1만1천34세대가 분양돼 오히려 증가했다. 이에 반해 부산은 1·11 대책 이전 6개월간 8천989세대가 분양되었으나 이후 6개월간 2천786세대 분양에 그쳐 분양물량이 대폭 줄어들었음을 알 수 있다. 특히 지난해만 해도 부산지역 1~6월까지 아파트 분양 물량은 1만세대를 넘었다. 또 지역 아파트 미분양물량은 1·11대책이 발표될 무렵인 1월말 현재 8천680세대였으나 5월 현재는 7천964세대로 조금 줄었다. 하지만 악성미분양인 준공 후 미분양은 1월 1천713세대에서 2천82세대로 여전히 개선되지 않고 있다.
　지역의 한 부동산 전문가는 "최근 지역 일부에서 투기과열지구가 해제됐다고 하지만 9월 분양가상한제와 대통령 선거가 남아 있어 이에 따른 업계의 '눈치보기' 분양이 당분간 계속될 가능성이 높다"고 말했다.
　# 기존 아파트 시장에는 별 영향 없어
　1·11 대책이 기존 아파트에는 별다른 영향을 미치지 않은 것으로 분석된다. 월별 아파트 매매가격 상승률을 살펴보면 2006년 7월(-0.12%) 이후에 마이너스 상승률을 보였던 아파트 매매시장은 2007년 접어들면서 비록 미미하기는 하나 0.01~0.25%까지 안정적인 상승세를 보여주고 있다.
　특히 전세시장의 경우 대책이 발표된 이후에도 0.09~0.56%의 '플러스' 변동률을 나타내는 등 매매시장에 비해 더욱 강한 상승세를 보여주었다. 따라서 실수요자 위주로 형성된 최근의 지역 부동산 시장에서 1·11 대책은 그다지 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다.
　아파트를 제외한 주거용 부동산상품의 경우 1·11 대책 이후에도 여전히 긍정적인 반응을 보이고 있다. 이는 지역 아파트의 안정적 상승세가 영향을 미친 것으로 보인다. 주상복합아파트의 분기별 매매가격 상승률을 살펴보면 올 1분기 0.34%, 2분기 0.02%로 1.11 대책이 발표되기 전 분기(0.67%)와 마찬가지로 상승세를 유지하고 있다.
　# 경매시장은 틈새시장으로 부상
　경매시장은 전반적인 부동산시장 침체 상황 속에서 틈새시장으로서의 상승세를 보이고 있다. 2006년 이전 부동산 경매시장의 낙찰가율은 70%대에 머물렀으나 2007년 이후에는 80%대를 유지하며 상승세를 보이고 있다. 더욱 고무적인 것은 진행건수가 지속적으로 안정세를 유지하고 있으며 건당 낙찰가액이 9천만원을 넘어서고 있다는 데 있다. 이는 부동산시장에 실거래가 신고제도가 도입돼 예전부터 실거래가로 신고됐던 경매시장의 차별적 요소가 사라졌고 일반인들의 경매시장 참여가 폭발적으로 증가하고 있기 때문으로 분석된다.
　이러한 경매시장의 호황은 일반 아파트시장이 아직 완전한 회복기에는 접어들지 못하고 있는 상황에서 나타나는 현상으로 이해할 수 있다. 따라서 경매시장에서 우량 물건 부족이 나타나게 되면 기존 아파트 매매시장으로 이전될 가능성도 얼마든지 있다.
　# 상업용 부동산에 풍선효과 나타나지 않아
　상업용 부동산상품은 아파트 시장의 상대적 침체로 인해 대체효과가 발생하기도 한다. 하지만 현재는 1·11 대책 이후에도 아파트 시장이 다소간 안정세를 보이고 있어 대체시장으로서의 긍정적인 효과는 없는 것으로 보여진다. 오히려 내수경기 부진으로 부정적인 영향이 더 많은 편. 1·11 대책 이전의 부산지역 상가가격은 3.3㎡당(평당) 1천만원 후반대였으나 대책이 발표된 후 3개월이 지난 시점에서는 되레 1천만원 초반대로 감소하고 있다. 이에 반해 서울은 도리어 상승해 1천700만원을 넘어서 시·도별 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는 1·11 대책이 발표되었지만 상품 간 '풍선효과'는 나타나지 않고 대신 지역경기에 기반해 상가가격이 결정되고 있음을 의미한다.
　한편 영산대 심형석 교수는 "지역 부동산시장이 당초 우려에서 벗어나 침체의 늪을 벗고 조금씩 상승의 기조를 보이고 있는 것으로 분석됐다"면서 "더욱 긍정적인 현상은 수도권 부동산 시장의 침체에도 불구하고 지역 부동산시장은 미미하나마 상승세를 이어가고 있어 수도권 시장의 하부시장으로서의 부정적인 역할을 탈피하고 있는 것으로 보여진다"고 말했다.
　이는 한국은행에서 조사한 6개월 이내에 부동산을 구입할 계획이 있는 사람의 비율을 보면 전국 평균은 1·11 대책 이전 7%(2006년 4/4분기)에서 이후 5%(2007년 2/4분기)로 감소하고 있음을 볼 수 있는데 반해 부산은 지난해 4/4분기(5%)에 비해 올 2/4분기는 6%로 오히려 증가해 처음으로 전국 비중(5%)보다 높게 나타났음을 알 수 있다.
　결론적으로 1·11 대책 이후 6개월이 지난 부산 부동산 시장은 지금까지는 별다른 영향을 받지 않으면서 약 안정세를 유지하고 있는 것으로 분석됐다.
　하지만 부동산 전문가들은 "올 9월 이후 분양가상한제가 시행되면 저렴한 분양가의 아파트를 매입하려는 주택수요자들의 대기수요가 증가하면서 다소간 부정적인 영향도 나타날 수 있기 때문에 하반기 부동산시장의 움직임을 유의 깊게 살펴야 할 것"이라고 충고하고 있다.
정달식기자 dosol@busanilbo.com ■ 1·11 부동산 대책 주요 내용

정책방향	내용
분양가 상한제 및 원가공개 확대	·전국 시·군·구에 분양가 심의기구 설치 ·9월부터 분양가 상한제 민간택지로 확대 ·공공택지 분양원가 공개 항목 61개로 확대 ·수도권 및 투기과열지구 민간택지 9월부터 분양원가 공개
마이너스 옵션제 도입	·내부 마감재 등을 입주자 기호에 따라 개별 구입·설치
토지임대부 및 환매조건부 분양	·실시지역 및 규모,분양조건 등 사전검토 후 올해 시범 실시
채권입찰제 상한액 조정	·주변시세의 80%로 조정
공공택지 공급방식 개편	·주거용 상업용지는 감정가로 공급 ·상업용은 최고가 경쟁입찰 유지 ·주상복합주택 분양가 상한제 및 채권입찰제 적용

※자료:재정경제부
■ 1·11 부동산 대책이후 분양물량 현황 (단위:세대)

월 지역	2007년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	합계
서울	1,823	236	2,136	880	4,183	1,776	11,034
부산				487	112	2,187	2,786

※자료:영산대 부동산연구소
■ 부산지역 미분양 현황 (단위:세대)

월   지역	2007년 1월	2월	3월	4월	5월
미분양	8,680	8,653	8,548	8,074	7,964
준공후미분양	1,713	1,891	2,169	2,090	2,082

※자료:부산시
◇ 부산지역 아파트 매매·전세가격 변동률 변화 (단위:%)

년월 구분	2006 8월	9월	10월	11월	12월	2007 1월	2월	3월	4월	5월	6월
매매	-0.11	-0.14	0.09	0.11	0.29	0.17	0.16	0.25	0.14	0.1	0.01
전세	0.1	0.45	0.2	0.51	0.28	0.15	0.25	0.56	0.28	0.28	0.09

※자료:부동산 114