잔금 납부 미뤄 등기이전 늦춰야
정부, 보유세 등 조세 저항 완화·시장 활성화 위해 시행
취득가액 1억3천600만원 아파트 74만8천원 경감 효과

내달부터 거래세가 인하될 가능성이 높아짐에 따라 아파트 입주를 앞두고 있는 입주자들은 잔금납부를 일정기간 미루는 것도 고려해 볼 만 하다.

정부가 이르면 오는 9월초(미확정)부터 모든 주택거래시 취득세 및 등록세율을 2%로 인하할 움직임을 보이자 주택 구입을 앞둔 사람들과 새 아파트 입주자들의 관심이 높다.

△왜 내렸나=정부가 주택거래세를 낮춘 종합부동산세 도입 등으로 보유세 부담이 증가하는데 따른 조세 저항을 누그러뜨리고 주택거래의 활성화와 주거안정을 지원하기 위한 포석으로 해석된다. 한마디로 얼어붙은 부동산 경기에 온기를 넣어 부동산 시장의 숨통을 틔워주겠다는 의도가 깔려 있다.

하지만 위축된 주택거래가 완전히 활성화 되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 새로 주택을 구입하는 사람들이 내야 할 비용이 줄어 거래 활성화에 어느정도 기여할 것으로 보이지만 거래세 인하가 거래 활성화에 큰 역할을 하기는 어렵다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 최근 주택 거래 위축은 보유세가 높아서라기보다는 정부의 잇따른 부동산 규제책과 경기 위축 등이 복합적으로 작용했기 때문.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "실거래가 신고와 과세표준 현실화,전반적인 주택시장의 침체 등 탓에 이번 거래세 인하가 주택거래활성화에 큰 도움이 되지 못하겠지만,분양권시장의 세 부담 감소효과는 클 것으로 기대된다"고 말했다.

△실제 얼마나 내리나=정부의 주택에 대한 거래세(취득세·등록세) 인하 내용은 개인간 거래의 경우 현행 2.5%(취득세 1.5%,등록세 1%)인 거래세를 2%(취득세 1%,등록세 1%)로 0.5%포인트 인하한다. 개인과 법인(신규분양 아파트)간 주거래의 경우 현행 4%(취득세 2%,등록세 2%)를 절반 수준인 2%(취득세 1%,등록세 1%)로 대폭 인하,신규 분양 아파트에 대한 세부담을 줄게 했다.

이에 따라 앞으로 모든 주택거래에 대한 취·등록세는 법인·개인을 불문하고 모두 2%로 같아지는 것이다.

윤일현 세무사의 도움을 받아 실제 아파트 구입에 따른 세금 효과를 조사해 보면 개인간 주택 거래에 있어 취득가액이 1억3천600만원인 부산진구 A아파트 44평형의 경우 현행 거래세가 387만6천원이나 이번 조치로 향후에는 312만8천원을 물게 돼 74만8천원이 경감된다.

법인과의 거래인 분양아파트를 취득할 때,분양가액이 2억원인 해운대 우동 B아파트 34평형의 경우 종전에는 거래세가 920만원이었으나 이번 조치로 세부담이 절반인 460만원만 내면된다.

한편 정부는 이번 거래세율 인하 조치로 줄어드는 지방세는 올해 5천억원,내년에는 1조4천억원이 될 것으로 예상하고 이에 따른 지방세 감소분은 부동산 교부세 등으로 전액 보전해 지방재정의 어려움을 완화해 줄 방침이다.

△거래세 인하 반응 및 전망=지난 3일 정부가 당정협의를 통해 취·등록세 추가 인하를 단행하기로 함에 따라 건설사 등에는 분양권 지연등기에 대한 문의가 늘고 있다.

8월은 휴가와 부동산 시장 비수기가 겹쳐지면서 거의 거래가 끊긴 상황인데,여기에 거래세 인하혜택까지 예고된 상태라 특히 분양권과 관련된 등기(거래)는 당분간 중단될 것으로 보여진다. 거래세 인하시기는 지방세법 개정법률안 공포 시점이어서 다음달 5일 법 시행일 이후로 등기타이밍을 늦출 가능성이 크다.

최근 시장양극화와 전매규제로 일부 유망분양권을 제외하면 분양권 수익률이 예전과 같이 않아,지연등기 이유도 백인백태(손절매를 위한 분양권 지연등기,보유세 회피를 위한 분양권 지연등기,양도소득세 중과를 피하거나 비과세를 위한 분양권 지연등기 등)였는데,이번 거래세 인하조치까지 더해지면 분양권 지연 등기가 심해질 것으로 예상된다.

△세부담 인하효과 극대화엔 분양권 지연등기가 약(?)=거래세 인하효과의 최대 수혜물량은 하반기 입주가 개시될 사업장 중 6~8월 입주시기가 진행·임박한 사업장이다. 특히 분양가가 높아 과표가 큰 중대형 평형은 경우에 따라 지연등기로 인한 이자비용 부담을 상쇄하고도 남음이 있다. 지연등기를 통해 절세가 가능하단 뜻이다. 일부 건설사는 고객서비스차원에서 입주민과 협의하고,입주지정일을 늦춰주는 경우도 있을 것으로 전망된다.

하지만 지연등기에도 요령이 있다. 문제는 잔금이다. 대략 9월 5일 이후에 잔금을 납부한 주택부터 거래세율 인하혜택을 보기 때문에 잔금을 최소화해 지연등기로 인한 이자비용을 줄여야하는데 지자체가 잔금으로 인정하는 범위가 지역마다 약간씩 다르기 때문에 최소한 분양가의 5%정도는 잔금으로 남겨놓고 지연등기하는 것이 좋다.

하지만 취·등록세의 세율인하 혜택을 위해 무조건 분양권 지연등기를 하는 것도 좋진 않다. 즉,지연 등기했을 때의 이자와 세율인하 비용을 비교해 보는 것이 현명하다. 건설사마다 이자율은 다를 수 있는데,입주종료일로부터 1개월 미만은 약 12%,3개월 이후에는 15% 가량의 연체이자가 붙게 된다. 3개월이 지나면 회사가 최고장을 보내며 3번을 보낸 이후에도 잔금을 내지 않으면 건설사가 임의로 계약을 해지할 수도 있다.

정달식기자 dosol@pusanilbo.com
◆ 취득세·등록세 인하시 미치는 세금효과
1)부산진구 A아파트(개인간 거래,44평형,매매가 1억3천600만원의 경우)

	취득세	농어촌특별세	등록세	지방교육세	합계
현행	(136백만×1.5%) 2,040,000	(204만×10%) 204,000	(136백만×1%) 1,360,000	(136만×20%) 272,000	3,876,000
세율 인하시	(136백만×1%) 1,360,000	(204만×10%) 136,000	(136백만×1%) 1,360,000	(136만×20%) 272,000	3,128,000
감면세액	680,000	68,000	0	0	748,000

2)해운대구 우동 B아파트(법인간 거래,34평형,분양가 2억원의 경우)

	취득세	농어촌특별세	등록세	지방교육세	합계
현행	(2억×2%) 4,000,000	(400만×10%) 400,000	(2억×2%) 4,000,000	(400만×20%) 800,000	9,200,000
세율 인하시	(2억×1%) 2,000,000	(200만×10%) 200,000	(2억×1%) 2,000,000	(200만×20%) 400,000	4,600,000
감면세액	2,000,000	200,000	2,000,000	400,000	4,600,000

※전용면적 85㎡이하 주택은 농어촌특별세가 비과세 됨 <자료제공:윤일현 세무사 >

입력시간: 2006. 08.08. 10:10