미분양 아파트·오피스텔 노려라
'땡처리'매입할 경우 최고 20% 수익률 가능
중대형 보다 소형·지하철 역세권 위치 유리
'포스트 버블'대안 부상 … 환금성 취약 '흠'



#더 이상 애물단지가 아니다=중대형 아파트의 상승세가 한풀 꺾이고 그동안 애물단지로 전락했던 20평형대 이하 소형아파트 및 주거용 오피스텔이 월세 계약 증가 추세에 힘입어 새로운 투자 유망상품으로 각광받고 있다.

동래구의 경우 2년 전 기존의 소형 아파트의 월세가 보증금 500만원에 월세 30만원대에서 최근에는 월세가 50만원대 수준으로까지 올라가면서 임대매물도 부족한 실정이다. 이에 따라 지하철 역세권에 위치한 미분양 아파트와 주거용 오피스텔을 분양가 이하에 매입할 경우 꽤 높은 임대수익률을 올릴 수 있는 것으로 알려지면서 부동산경기 상승기에 대비해 시세차익까지 생각하는 투자자들의 문의가 증가하고 있다.

#소형아파트에 주목하라=㈜예승의 서성수 대표는 "온천동에 있는 S아파트의 경우 최초 분양가로 매입하면 연 6%대의 투자수익률이 나오지만,일부 해약세대를 특별분양 받는 경우 연 10% 이상의 투자수익률을 볼 수 있고,임대사업자로 등록해 5년 이후에 매각하면 양도소득세 전액 면제의 혜택도 볼 수 있다"고 귀띔했다.

전용면적 18평 이하 아파트(분양 면적 25평 내외)의 경우 임대사업자 등록시 취등록세 전액 면제,1가구 1주택자는 50% 감면 혜택과 함께 지난 7월부터 주택거래 신고지역에서 의무화된 자금조달계획 신고대상에서도 제외되므로 투자자들은 이들 아파트에 주목할 필요가 있다.

#오피스텔도 할인된 매물 속출=공급과잉으로 몇 년째 침체에서 벗어나지 못하고 있는 주거용 오피스텔 시장에서 최초 분양가에 비해 10~20% 할인된 매물들이 속출하고 있는 가운데 입지와 브랜드에 따라 옥석이 서서히 가려지고 있다. 이중에서도 소위 '땡처리'라 일컫는 미분양분 일괄매각 매물을 매입할 경우 투자수익률 10% 이상은 물론 일부 물건의 경우 20%에까지 육박하는 것으로 알려지고 있다.

영산대 부동산금융학과 심형석 교수는 "1가구 다주택 중과세로 인한 오피스텔 급매물이 쏟아지는 올해가 고수익 투자를 실현할 수 있는 매수 적기이며,불황기에 새로운 틈새시장으로 부각될 것으로 전망한다"고 말했다.

#오피스텔 급매물 어떤 것을 고를까=영산대 심 교수는 오피스텔 급매물의 경우 다음 사항을 고려할 것을 권하고 있다. 먼저 수요가 많은 지하철 역세권 지역에 관심을 가져 볼 것. 부산에서는 부산진구나 동래구 등을 들 수 있다. 다음은 매매시세와 분양가간의 격차를 확인해야 한다. 만약 매매 시세가 분양가 수준을 10%이상 밑돈다면 오피스텔의 임대수요가 활발하지 않은 것으로 보아도 무방하다.

또 대형평형보다는 월세 수요가 많은 소형평형에 투자해야 한다. 최근 몇 년 동안 아파텔 붐을 주도했던 30평형대 이상의 중대형 평형은 일부 지역을 제외하고는 시세차익을 기대하기 어렵고,임대도 전세가 주종을 이루고 있기 때문에 수익형 부동산으로는 적합하지 않기 때문이다.

마지막으로 분양가 할인율이 높으면서 융자비율이 높으면 금상첨화. 그래야 매각시의 투자금액 대비 수익률도 높아질 수 있다. 바로 이런 점에서 담보가치가 큰 브랜드 오피스텔을 주목해 볼 필요가 있다.

#포스트 버블시대 대안인가=전세계적으로 금리 인상에 따라 각국 부동산 시장의 과열 분위기가 많이 진정되고 있고,우리나라의 부동산 시장도 이런 대세를 피해가기는 어려울 것으로 전망된다. 장기침체를 뚫고 되살아나고 있는 일본 부동산 시장의 뉴트렌드에서도 볼 수 있듯이 향후 대세는 시세 차익보다는 안정적인 월세가 나오는 수익형 부동산이 각광을 받을 것임은 분명하다.

부동산 전문가들도 "소형아파트나 주거용 오피스텔이 현재 환금성에 문제가 있는 것은 사실이지만 장기적으로는 안정적이면서도 고수익을 보장해 줄 수 있는 상품이 될 수 있다"고 말했다. 정달식기자 dosol@pusanilbo.com

입력시간: 2006. 08.01. 10:02