본보-부동산 114 조사 하반기 유망 재테크 수단



△시세파악과 현장방문은 필수=감정회사나 감정시기에 따라 감정가는 차이가 날 수 있으므로 시세와 반드시 비교해야 한다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다.

또한 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.

고고넷 정두천 사장은 "막연하게 싸다고 평가해 대상 부동산을 낙찰 받았다가 조기매각과 임대 등 목적한 바가 어려워지면서 자금이 묶이고 이자만 지급하는 경우를 흔히 볼 수 있다"면서 "대상물건의 가치를 판단하는 기준과 부지런한 다리품을 팔아 옥석을 가리는 혜안이 경매 부동산 투자에 필요하다"고 말했다.

△권리관계 파악 제대로=입찰 전 권리관계 파악으로 낙찰 후 부대비용을 간소화하는 지혜도 필요하다. 낙찰 후 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하기 때문에 강제집행 비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 있다.

	한국자산관리공사 공매는 어떤 것

여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줘야 할 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

△구체적인 자금계획을 세우자=경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매 물건은 20%)를,낙찰허가결정 후 30~40일 사이에 잔금을 내야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.

또한 투자를 정한 물건의 경쟁률을 의식해 응찰가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수도 있기 때문에 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.

또 입주시기는 가능한 넉넉하게 하는 것이 좋다. 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연이 생기는 경우가 있다. 경매세입자가 항고(이의신청)를 하면 보통 항고 결정에 최소 3∼6개월,이사(명도)까지 하는데 2∼3개월 정도 소요되기 때문에 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

△어떤 물건에 투자할까=경·공매 전문업체인 고고넷에 따르면 올 상반기 법원 경매 물건의 부산지역 용도별 평균 낙찰가율은 아파트가 76.74%,빌라가 66.14%,연립 및 다세대가 64.73%,일반 주택이 66.86%,상업업무용이 50.37%,토지가 83.86%,공장이 77.83%였다. 또 올 상반기 부산지역의 용도별 경매신건은 모두 4천527건으로 이중 아파트가 35%,상업시설이 26%,연립 및 다세대가 13%,빌라가 9%를 차지했다.

그러면 어떤 물건에 투자해야 할까. 먼저 아파트 경매를 보자. 우선 최근 아파트 경매시장은 실수요가 아닌 투자수요는 거의 찾아 볼 수 없으며,낙찰가율은 하락하고 있다.

1억원 정도의 시세면 종전 낙찰가율 80%대에서 요즘에는 70% 후반대로 낮아지고 있다.상가시장에 대해 높은 관심을 갖고 있는 투자자도 많다. 왜냐하면 상가의 경우 부동산 세제의 중과세 대상에서 제외되고 향후 물가 상승압박을 많이 갖고 있어 장기적으로 안정적인 수익만 얻을 수 있다면 충분히 투자처로 고려할 만 하기 때문이다.

토지시장의 경우 가끔 기장이나 강서지역에서 물건이 나오지만 예전과 같은 인기는 볼 수 없다. 향후 시장 전망이 좋은 지역이거나 시세보다 저렴한 경우 감정가 보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 경우도 종종 있다. 정달식기자 dosol@pusanilbo.com

입력시간: 2006. 07.18. 10:12